Az ingatlanok továbbra is túlárazottak világszerte. Nem úgy az Egyesült Államokban.
A The Economist szeptemberi ingatlanpiaci körképe alapján mindössze két országban (Svájcban és Kínában) drágultak az ingatlanok az egy évnél korábbi árakhoz képest. Azóta a piacok erőre kaptak. A legutóbbi felmérés szerint hat országban emelkedtek a lakásárak - Hong Kongban a növekedés kétszámjegyű volt! De az évről-évre csökkenő tendenciát mutató piacok is kezdenek magukhoz térni. Októberben az amerikai S&P/Case-Shiller lakásár-index 10 országban változatlan árszinteket mutatott öt havi emelkedést követően. Ez összességében 6,4 százalékkal marad el az egy évvel korábbi adattól. Menjünk vissza 12 hónapot és az ingatlanárak deflációja majdnem háromszor ekkora volt!
A stabilizálódó ingatlanpiac azt súgja, az árak már elérték a korrekció mélypontját. Ennek tesztelésére a The Economist végzett egy, a valós értékre vonatkozó felmérést. A mérés eszköze hasonló a részvénypiaci elemzésnél használt P/E (árfolyam/egy részvényre jutó nyereség) mutatóhoz. Az ingatlanáraknak tükrözniük kell a tulajdonosi jogviszonyból, ingatlan-befektetésből várható előnyöket, így a bérleti díjakat.
A globális ingatlanpiaci buborék nem igazán érintette Japánt és Németországot, így nem meglepő, hogy ezekben az országokban alacsony ingatlanárakkal találkozunk. Annál izgalmasabb, hogy az amerikai ingatlanpiaci buborék visszaszorította az árakat a hosszú távon mért átlaghoz a bérleti díjakkal szemben. 2009 harmadik negyedévében a S&P/Case-Shiller index szerint az amerikai ingatlanárak 3 százalékkal maradtak el valós értékükhöz képest, jóval a felmérés kezdeti, inflációval korrigált 2006-os adathoz mérten. A két legnagyobb amerikai jelzáloghitel-finanszírozó, a Fannie Mae és a Freddie Mac cégeket is felügyelő Federal Housing Finance Agency azonban mást mond. Az ő mérésük szerint Amerikában az ár/bérleti díj arány 14 százalékkal magasabb az átlagos értéknél. A mérés azonban nem pontos, ugyanis nem veszi figyelembe a másodlagos jelzálogpiaci válság során áron alul értékesített ingatlanokat.
Más országokban nem születtek ilyen szélsőséges értékek. Nagy-Britanniában emelkednek az ingatlanárak, drágán lehet lakáshoz jutni (ha nem is annyira, mint Ausztráliában). Kínában szintén emelkednek az árak, bár ott a piac egyelőre nem annyira élénk. Hong Kong más történet. A hírhedten volatilis piac ismét virágzik, bár az ár/bérleti díj aránya már most 50 százalékkal az átlag felett van! Az euro övezet túlértékelt piacain (Franciaországban, Spanyolországban és Írországban) még mindig csökkenek az ingatlanárak.
Természetesen egyik mérés sem tökéletes. Az ár/bérleti díj arány egyik hiányossága, hogy nem veszi figyelembe a jegybanki alapkamatok mozgását. Spanyolország és Írország sokkal alacsonyabb kamatokat élvez amióta csatlakozott az euro övezethez 1999-ben. Ez igazolhatja a kisebb bérleti hozamokat, vagyis a magasabb bérleti díjakhoz viszonyított ár arányát. Bizonyíthatja, miért emelkedett az arány trendszerűen az évek során, ellentétben Nagy-Britanniával, ahol egyértelmű ingadozás látható a hosszú távú átlag során.
Az is számít, országonként milyen hosszú időre nyúlik vissza a mérés. Írország kevésbé tűnik felülértékeltnek Spanyolországhoz képest, mert az adatok csupán a kevésbé volatilis időszakot követő 1990 óta állnak rendelkezésre. Ha 1990-től nézzük az ár/bérleti díj arányát, a spanyol piac 24 százalékkal felülértékelt, nem pedig a számításban közzétett 55 százalékkal (amely 1975-től gyűjtött adatokat vesz alapul). Így már egyenlő arányban látszik túlértékeltnek a két piac.
Mindezek ellenére az ingatlanár/bérleti díj aránya hasznos segítséget nyújt annak felmérésére, milyen mértékben fújódtak fel a lakásárak. Az ingatlanpiaci fellendülés akkor válik buborékká, amikor az árakat jövőbeni hozamelvárások alapján hajtják fel. A gyenge kínálat vagy az elvándorlás gyakran lehetnek valós árfelhajtó tényezők, ám akkor a bérleti díjaknak is emelkedniük kell. Az Egyesült Államokban az ingatlanárak arányban állnak a bérleti díjakkal, és ez azt jelzi, a korrekció nehezén túl vagyunk (ennek ellenére előfordulhat további lejtmenet, ugyanis az alacsony árak miatt sok ingatlant nem értékesítettek, tehát bőséges lehet a kínálat). Európában azonban még úgy néz ki, a java hátra van!
Forrás: The Economist www.economist.com/businessfinance/displayStory.cfm
Fordítás: www.eurosapiens.hu
